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  • 24. Januar 2010

    Zürcher Steuerbehörden wollen mehr

    Zürcher Steuerbehörden wollen mehr

    Mit der Anhebung der Liegenschaftswerte steigt die Fiskalbelastung auf Wohneigentum um 10 bis 16 Prozent. Fachleute empfehlen den Hauseigentümern, die Einschätzung genau zu prüfen.

    Die Fiskalbelastung für Hausbesitzer steigt, weil die Steuerwerte für den Immobilienbesitz nach oben korrigiert wurden: BevorzugteWohnlagen in Zollikon (ZH). Die Fiskalbelastung für Hausbesitzer steigt, weil die Steuerwerte für den Immobilienbesitz nach oben korrigiert wurden: BevorzugteWohnlagen in Zollikon (ZH). (Bild: CHRISTOPH RUCKSTUHL)
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    David Strohm

    Wenn in diesen Tagen die Post vom Steueramt einer Gemeinde im Kanton Zürich kommt, enthält sie neben den Formularen zur Steuererklärung für viele Hausbesitzer eine unangenehme Überraschung. Die Liegenschaftswerte, die als Basis für die Berechnung des Eigenmietwerts dienen, wurden den Marktverhältnissen angepasst.

    Die steuerbaren Ansätze für selbstgenutztes Wohneigentum und Immobilienbesitz fallen künftig deutlich höher aus als bei der bisherigen, seit dem Jahr 2003 geltenden Regelung. Der Regierungsrat des Kantons Zürich selbst hat den Aufschlag abgeschätzt: «Die Eigenmietwerte erhöhen sich im Vergleich zu den bisherigen Werten durchschnittlich um weniger als 10%. Bei den Vermögenssteuerwerten ergibt sich ein durchschnittlicher Anstieg von rund 16%», gab er letzten Sommer bekannt, als die 40 Seiten schwere Weisung in Kraft gesetzt wurde. Sie wird erstmals für die Steuerperiode 2009 in der jetzt auszufüllenden Steuererklärung angewendet.

    Bundesgericht gab Anstoss

    Grund für die Anpassung sind Bestimmungen im Steuergesetz sowie Vorgaben des Bundesgerichts für die Festsetzung der Vermögenssteuerwerte. Diese müssen in einer Bandbreite von 70 bis 100% der jeweiligen Verkehrswerte liegen. Bei den Eigenmietwerten liegt der im Kanton Zürich anwendbare Korridor zwischen 60 und 70% des Marktzinses für vergleichbare Objekte.

    Die Regierung hat die bisher geltenden Ansätze mit den aktuellen Preisen für Liegenschaften durch die Schätzer von Wüest & Partner 2007 überprüfen lassen. Der deutliche Anstieg bei Boden- und Immobilienpreisen in den letzten Jahren hat dazu geführt, dass die Untergrenzen nicht mehr erreicht wurden. Immerhin hat die Zürcher Finanzdirektorin Ursula Gut versprochen, korrigierend einzugreifen, sollten die Liegenschaftenwerte und Marktmieten dereinst wieder sinken.

    Weil die neuen Werte auch in den folgenden Jahren gültig sein werden, empfiehlt der Zürcher Hauseigentümerverband (HEV), diese jetzt genau unter die Lupe zu nehmen. «Die Einschätzungen erfolgen schematisch und formelmässig. Dies kann in einigen Fällen dazu führen, dass der neue Vermögenssteuerwert über dem erzielbaren Verkehrswert liegt und der Eigenmietwert 70% der Marktmiete übersteigt», sagt Thomas Rinderknecht vom HEV.

    Im Gegensatz zu zahlreichen Kantonen verfügt Zürich nicht über ein Schätzungsamt. Die Steuerkommissäre greifen dafür auf Taschenrechner und Tabellen zurück. Die neue Weisung sieht denn neben Ausnahmen (siehe Kasten oben) auch Korrekturmöglichkeiten für die Einschätzung vor, zum einen beim Landwert und zum anderen beim «Zeitbauwert», den beiden massgeblichen Berechnungsgrössen.

    Beim Landwert können Steuerpflichtige eine Neueinschätzung verlangen, wenn dieser bei einem Verkauf nicht einen entsprechenden Verkaufspreis bringen würde. Ansatzpunkte für eine Korrektur sieht Thomas Rinderknecht zum Beispiel bei erheblichen Immissionen wie Lärm, bei baurechtlichen Beschränkungen oder bei einem ausserordentlich grossen Landanteil.

    Beim Zeitbauwert, der sich aus dem Neubauwert abzüglich der Altersentwertung des Gebäudes ergibt, drängt sich gemäss Weisung eine Korrektur auf, wenn er «wesentlich durch Elemente erhöht wird», deren Mehrwert bei einem Verkauf oder bei einer Vermietung nicht realisierbar wäre. Dazu zählen laut dem HEV-Experten Rinderknecht «denkmalpflegerische Elemente oder lagebezogene Objektzuschläge, die in der Gebäudeversicherung berücksichtigt werden müssen, aber keine Mehrmiete zur Folge hätten».

    Sonderfall Stockwerkeigentum

    Einen Sonderfall stellt das Stockwerkeigentum dar. Komfort- oder Luxusausbauten in einzelnen Wohnungen, die in der Gebäudeversicherung separat versichert sind, führen zu einem höheren gesamten Liegenschaftswert. Wohnungseigentümer mit einem Standard-Ausbau, die von Ausbauten der Miteigentümer wissen oder solche vermuten, können bei der Gebäudeversicherung die Einschätzung für die ganze Liegenschaft verlangen.

    Eine erste Prüfung der Schätzwerte könne jeder selbst vornehmen, rät der HEV Zürich. Ein Weg: Im Internet nach vergleichbaren Objekten suchen und so die Verkaufspreise oder Mieten ermitteln. Der Verband bietet gegen eine Aufwandentschädigung eine eingehende Vorprüfung an. Einwände gegen die Einschätzung des Steueramtes sollten die Steuerpflichtigen mit einer kurzen Begründung zusammen mit der Steuererklärung 2009 einreichen. Erst die definitive Einschätzung erlaubt einen Rekurs.

     

    Reduktion bei Unternutzung und im Härtefall

    Reduktion bei Unternutzung und im Härtefall

    Eigenmietwert

    In zwei Fällen ist ein Einschlag auf dem festgelegten Eigenmietwert gemäss der steuergesetzlichen Vorgaben möglich. • Unternutzungsabzug: Wenn die Besitzer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung wegen Verminderung des Platzbedarfs und anderer Wohnbedürfnisse der Familie nur noch einen Teil ihres Wohneigentums nutzen. Dies ist etwa bei Auszug der Kinder der Fall, deren Zimmer ungenutzt bleiben. • Einschlag bei Härtefällen: Steht der festgelegte Eigenmietwert zu den effektiven Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Steuerpflichtigen in einem offensichtlichen Missverhältnis, wird den Eigentümern von selbst genutzten Einfamilienhäusern, von Stockwerkeigentum und von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ein angemessener Einschlag gewährt.

    Wie bei Steuereinschätzungen üblich, müssen die Steuerpflichtigen in beiden Fällen selbst aktiv werden und gegebenenfalls eine Korrektur verlangen. (dst.)

    Grosse kantonale Unterschiede

    Grosse kantonale Unterschiede

    Berechnungsgrundlagen

    Die Kantone kennen unterschiedliche Verfahren zur Ermittlung des Eigenmietwerts. Während im Kanton Zürich auf den Land- und Zeitbauwert abgestellt wird, legt der Kanton Aargau den Wert individuell nach Raumeinheiten fest. In Baselland wird ein «Brandlagerwert» herangezogen, in Neuenburg dient der Mietwert vergleichbarer Objekte und der Katasterschätzwert als Grundlage.

    Die Vielfalt bei der Berechnung führt zu einer unterschiedlichen Behandlung der Wohneigentümer. Um sie bei der direkten Bundessteuer auf ein möglichst einheitliches Niveau zu bringen, multipliziert die Eidgenössische Steuerverwaltung die unterschiedlichen kantonalen Eigenmietwerte mit Faktoren zwischen 1 und 1,38. «Diese Bandbreite vermittelt ein gutes Bild der kantonalen Steuerunterschiede mit Blick auf den Eigenmietwert», sagt Fredy Hasenmaile von der Credit Suisse.

    Das Thema Eigenmietwert beschäftigt gegenwärtig auf eidgenössischer Ebene die Politik. Der Bundesrat beabsichtigt, das Instrument gänzlich abzuschaffen und im Gegensatz die Möglichkeit zu streichen, Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen. Die Vorlage ist gegenwärtig in Vernehmlassung. (dst.)


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