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  • 17. Januar 2010

    «Hohe Priorität für eigene vier Wände»

    «Hohe Priorität für eigene vier Wände»

    Stetiges Wachstum: Mobimo-Chef Christoph Caviezel auf der Baustelle des Mobimo Towers. Stetiges Wachstum: Mobimo-Chef Christoph Caviezel auf der Baustelle des Mobimo Towers. (Bild: MARION NITSCH)
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    David Strohm

    NZZ am Sonntag: Mobimo als eine der grossen Immobiliengesellschaften will mehr in Wohnliegenschaften und die Entwicklung von Wohnprojekten investieren. Was lockt Sie an Wohnhäusern?
    Christoph Caviezel: Mobimo strebt einen geografisch ausgewogenen Mix von Büro- und Gewerbeliegenschaften sowie Wohnliegenschaften an, mit Anteilen von je 30% am Gesamtportfolio. Ein solches Portfolio reduziert die Volatilität, und das schätzen die Anleger. Mobimo unterscheidet sich damit auch von anderen Immobiliengesellschaften. Die meisten fokussieren ja auf Büro- und Geschäftshäuser. Wohnliegenschaften sind vielleicht etwas weniger profitabel, dafür sind die Mieterträge stabiler.
    Bisher hat sich Mobimo vor allem im oberen Drittel des Marktes engagiert und teurere Eigentums- und Mietwohnungen erstellt. Nun spürt man genau in diesem Bereich die Krise: Die Preise sinken, die Nachfrage stagniert. Wie reagieren Sie?
    Bei den Mietwohnungen konzentrieren wir uns auf das mittlere und gehobene Segment. Luxuswohnungen sind da die Ausnahme. Beim Bau und Verkauf von Eigentumswohnungen sehen wir, sofern der Markt das aufnimmt, auch Potenzial im obersten Preissegment. Mit dem Bau solcher Objekte beginnen wir aber erst, wenn das Bedürfnis klar nachgewiesen ist und ein Teil schon verkauft oder reserviert ist.
    Ihr Prestigeprojekt ist der Mobimo Tower im Zürcher Industriequartier. Die teuerste Wohnung dort soll 10 Millionen Franken kosten, die kleinsten Appartements immer noch über 1 Million. Wie läuft der Verkauf?
    Investitionsentscheide treffen wir bei Mobimo erst, wenn eine gewisse Sicherheit da ist. Im Fall des Mobimo Towers haben wir einen langfristigen Hotelmieter, der zwei Drittel der Fläche nutzen wird. Bei den Wohnungen, die in den oberen 9 Stockwerken realisiert werden – ein sehr exklusives Angebot, das es so in Zürich noch nicht gegeben hat –, haben wir die Grundrisse angepasst. Es wird mehr kleinere Wohnungen geben, statt 33 nun 53. Die künftigen Bewohner erhalten hochwertige Wohnungen mit spektakulärem Ausblick und einen Hotelservice auf 5-Stern-Niveau.
    Noch einmal: Wie läuft der Verkauf?
    Die Vorvermarktung zeigte ein grosses Interesse vieler Käufer, auch aus anderen Regionen der Schweiz und dem Ausland. Das Konzept überzeugt zum Beispiel als Pied-à-Terre. Viele Kaufentscheide werden aber erst fallen, wenn man diese aussergewöhnliche Lage in einer fertigen Wohnung erleben kann. In zwei bis drei Jahren, wenn viele der Baustellen in Zürich-West beendet sein werden, wird die urbane Qualität des neu gestalteten Areals zum Tragen kommen.
    Für solche Projekte müssen Sie die Bedürfnisse des Marktes gut kennen.
    Mobimo verfügt über sehr gute Kenntnisse des Marktes, dies insbesondere im Grossraum Zürich. Wichtig ist die Lage und eine gute Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz. Dann die Wohnungsgrössen und der Wohnungsmix. Der Preis ist wichtig und lässt sich selbst innerhalb einer Liegenschaft differenzieren. Für ein Attika-Appartement wird mehr bezahlt als für eine Parterrewohnung. Und schliesslich schauen wir auf die Ausstattung. Energieeffizienz und ökologische Produktewahl sind ein Bestandteil unserer Philosophie.
    Welche Rolle spielt die Architektur?
    Sie soll dem Käufer oder Mieter das Gefühl vermitteln «Ja, hier möchte ich wohnen».
    Mobimo baut neue Wohnungen mit sehr hohem Ausbaustandard. Sind nicht Lage und Preis für die meisten Käufer und Mieter ausreichende Kriterien?
    Der Kostenanteil für den Innenausbau ist im Vergleich zu den Gesamtkosten eher geringer Natur. Wir wissen aber, dass Mieter Details wie Parkettböden, eigene Waschmaschine oder einen Steamer in der Küche schätzen. Für die Vermietung und Vermarktung solcher Objekte spielt das ein wichtige Rolle.
    Die Wohneigentumsquote ist dank dem Boom beim Stockwerkeigentum in den letzten Jahren gestiegen. Jetzt verharrt sie bei etwa 40%. Bleibt es dabei?
    Ich sehe durchaus noch Spielraum. Im europäischen Vergleich ist die Quote immer noch tief. Wohnen in den eigenen vier Wänden hat in der Schweiz eine hohe Priorität. Dank attraktiven Mietwohnungen steht aber auch eine valable Alternative zum Kauf zur Verfügung. In anderen Ländern, etwa in England, ist das qualitative Gefälle zu Mietobjekten grösser.
    Die Preise für Wohneigentum sind bei uns im Vergleich zu den Nachbarländern sehr hoch. Jetzt schauen die Leute wieder aufs Portemonnaie. Und die Zinsen werden steigen. Ist der Boom für Kaufobjekte schon wieder zu Ende?
    Der Preis ist relativ. Wir haben in der Schweiz hohe Einkommen, die Zinsen sind tief. Im Vergleich zu anderen Ländern gab es hierzulande keine Übertreibungen. Ich habe schon einige Zyklen erlebt und ausser in den frühen 1990er Jahren nie einen Preiszerfall gesehen. Im Moment ist einzig bei Wohnungen im Preissegment von 2 und 3 Millionen Franken eine gewisse Abkühlung zu spüren.
    Sie leiten Mobimo nun seit gut einem Jahr. Was haben Sie bewegt?
    Mobimo ist in einer Vorwärtsbewegung, wir sind eine unabhängige Immobiliengesellschaft ohne dominierende Grossaktionäre. Die Aktien weisen einen hohen Free Float auf. Wir sind heute aufgrund des sinkenden Promotions-Anteils konservativer aufgestellt als früher und deshalb vor allem für Pensionskassen attraktiver geworden. Und wir haben in diesem Jahr mit der Übernahme der LO in der Romandie strategisch Fuss gefasst.
    Interview: David Strohm

     

    Christoph Caviezel

    Christoph Caviezel

    Christoph Caviezel

    Der 52 Jahre alte Christoph Caviezel leitet seit Sommer 2008 Mobimo. Das an der Schweizer Börse SIX kotierte Unternehmen gehört mit einem Liegenschafts-Portfolio im Wert von rund 2 Milliarden Franken zu den mittelgrossen Immobiliengesellschaften. Der in Laax aufgewachsene Bündner war zuvor während 13 Jahren bei Intershop tätig, die letzten 7 Jahre als deren Chef. Davor leitete der Jurist den Bereich Immobilien Zentralschweiz und Basel der SBB.

    Caviezel bezeichnet sich selbst als geselligen Menschen. Interesse hat er an zeitgenössischer Literatur, seine Leidenschaft gilt den Bergen. (dst.)


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