Gefahr droht, wenn sich der Schwelbrand in einen Flächenbrand ausweitet. (Bild: Reuers)

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Der Markt für gewerbliche Immobilien in den USA ist längst eingebrochen. Die Folge ist ein Schwelbrand, unter dessen giftigem Qualm Banken, Investoren und Immobilienbetreiber leiden. Experten warnen gar vor einem Flächenbrand.

Christiane Hanna Henkel, New York

Jeweils freitags ziehen die Mitarbeiter der amerikanischen Einlagenversicherung (Federal Deposit Insurance Corporation, FDIC) los und verrichten ihre Arbeit. Dann schliessen sie zwischen Ost- und Westküste jene Banken im Land, die die Finanz- und Wirtschaftskrise nicht überstehen werden, meist ohne Vorwarnung, schnell und diskret, um Panik zu vermeiden. Allein am Freitag waren es 5 Banken. Seit dem Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise 2007 sind es bereits 187.

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Das Platzen vieler Blasen

Und das ist nur der Anfang. Während derzeit vor allem die Zahlungsausfälle bei den Eigenheimhypotheken und der Zusammenbruch der auf diesen basierenden Derivaten die Bankschliessungen auslösen, stehen den Banken bzw. der gesamten amerikanischen Volkswirtschaft die Folgen des zu Ende gegangenen Booms der Gewerbeimmobilien noch weitgehend bevor.

Vieles dabei erinnert an das Platzen der Kredit- und Derivate-Blase im privaten Immobilienbereich, das Grossbanken, Versicherungen, Eigenheimbesitzer, schliesslich die ganze US-Wirtschaft und überdies unzählige private Investoren auch im Ausland in oder an den Rand des Abgrunds gestossen hatte. Wie im privaten Häusermarkt sind es auch im gewerblichen Immobilienmarkt institutionelle und private Anleger, die mit ihrer Suche nach Anlageobjekten für ihre reichlich vorhandenen Gelder den Boom massgeblich angetrieben hatten. Die Emission von Derivaten, mit deren Hilfe etwa die über die Vergabe der Hypotheken eingegangenen Risiken gestückelt wurden, hatte auch im Markt für Gewerbeimmobilien einen neuen Kanal eröffnet, über den Geld in den Markt gepumpt wurde. Von 2004 bis 2008 haben sich die an den Sektor vergebenen Kredite (inklusive Derivaten) verdoppelt.

Dann allerdings brachen im Gefolge der Finanz- und Wirtschaftskrise die Preise für Büros, Ladenflächen, Industriegebäude, Apartmentkomplexe, Freizeitanlagen oder Hotels ein. Heute liegen sie 40% unter dem Höchststand von 2007. Die Leerstandsquoten variieren zwischen 8% bei Mehrfamilienhäusern und 18% bei Bürogebäuden. Eine Reihe von Konkursen, darunter etwa jener im April von General Growth Properties, dem zweitgrössten Betreiber von Einkaufszentren in den USA, sind Teil des schwelenden Brandes.

Heikle Refinanzierung

Doch aus diesem könnte bald ein offenes Feuer werden. Viele Immobilienfirmen werden nicht nur zunehmend Probleme bekommen, die Zins- und Tilgungszahlungen zu leisten, sondern auch damit, ihre Kredite zu refinanzieren. Anders als bei Eigenheimhypotheken nämlich decken bei gewerblichen Immobilien die während der Laufzeit gemachten Tilgungen nicht den Kredit; ein Teil muss also nach Ablauf des Kredites nach typischerweise drei bis zehn Jahren refinanziert werden. Und dieser Refinanzierung wird die in vielen Fällen sehr geringe Kreditqualität entgegenstehen. Die rührt von einer vielfach unter der Prämisse eines ewigen Preisbooms mit ständig steigenden Mieten gemachten Kreditvergabe und dem geringen Eigenkapitalanteil der Projekte her.

Im gewerblichen Immobilienmarkt stecken rund 3400 Mrd. $ an Verbindlichkeiten (Kredite und diverse Derivate); das sind rund 7% des gesamten Marktes an ausstehenden Krediten. Zwischen 2010 und 2014 werden davon 1400 Mrd. $ fällig. Und bei fast der Hälfte der Gewerbehypotheken deckt der Wert der Immobilien nicht mehr den des Kredites. Die höchsten Verluste werden für das kommende Jahr erwartet, und am stärksten wird es die Banken mit Verlusten von zwischen 200 Mrd. $ und 300 Mrd. $ treffen. So jedenfalls schätzt es in einem vor rund zwei Wochen veröffentlichten Bericht das Congressional Oversight Panel (COP) ein, ein vom amerikanischen Kongress Ende 2008 eingesetzter Sonderausschuss zur Überwachung der Verwendung des fast 800 Mrd. $ schweren Konjunkturpaketes.

Rund 45% der Verbindlichkeiten im gewerblichen Immobilienmarkt werden nämlich von Banken und 21% von den Herausgebern der Asset Backed Securities gehalten. Besonders leiden werden die stark im Segment der gewerblichen Immobilienkredite engagierten Regionalbanken. Würde diese Prognose zutreffen und der Schwelbrand sich zu einem offenen Flächenbrand ausweiten, wäre das ein schwerer Rückschlag für das ohnehin geschwächte US-Bankensystem. Möglicherweise wäre gar der Wirtschaftsaufschwung gefährdet. Denn von den Krediten der Regionalbanken hängen vor allem die für die Konjunkturerholung wichtigen mittelständischen Firmen ab.

Experten gehen davon aus, dass das Löschen des Brandes ein langwieriger und komplizierter Prozess sein wird. Das hängt mit den oftmals sehr komplizierten Finanzierungsstrukturen zusammen. Neben den Banken als Hypothekengebern sind meist auch Investoren mit Eigenkapital und Krediten beteiligt; die Verbindlichkeiten wurden zudem vielfach in unterschiedlichste Derivate umgewandelt und unter eine nahezu unüberschaubare Menge von Investoren gestreut. Die Abwicklung eines konkursiten Immobilienbetriebes kann die Beteiligten daher in jahrelange Auseinandersetzungen verwickeln.

Spielwiese für Betrüger

Viel Schmutz zutage fördern werden die Aufräumarbeiten auf dem Markt für Gewerbeimmobilien vor allem, weil er auch eine lukrative Spielwiese für Betrüger war. Die vielen Investoren, die verzweifelt nach Anlagemöglichkeiten suchten, und die Banken, die ebenfalls im Geld schwammen und deren Mitarbeiter in den entsprechenden Abteilungen kräftig an den Geschäftsabschlüssen verdienten, haben das Feld bereitet für Immobilienfirmen, die etwa in gefälschten Papieren fiktive Mieter aufboten, die Anzahl der Büroeinheiten auf dem Papier beispielsweise verdoppelten und somit auch die errechneten künftigen Einnahmen.

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